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買い替え

自分に合った買い替えとは

『子どもが大きくなったから子ども部屋が必要になった』
『子どもが独立して夫婦だけになったのでもう少し狭い家にしたい』
しかし、買い替えは非常に手間のかかるのも事実です。

         

ポイント01.
「先に売る」か「先に買う」かを決める!

買い替えを行うにあたり、買ってから売るかは最初の悩みどころと思います。どちらにせよ大切なのは、綿密な計画と入念な準備です。
まずは「物件の売買と購入」「資金計画」を同時進行させることがコツとなります。

売却先行、購入先行のタイミングによるメリット・デメリット

売却先行の場合

今住んでいる物件を売ってから住み替え先を探す方法。資金面での心配がないため一般的な方法と言える。

メリット ・売却では、時間的なゆとりを持って売却価格など自分の納得の条件で進められる。
・売却した費用を買い替え先の購入に充てられるので資金計画が立てやすい。
デメリット ・引渡し日までに住み替え先が決まらないと仮住まいが必要となり余計な費用がかかる。
・引渡し日までに買い替え先を決めることを必須とした場合、住み替え先の条件で妥協が必要。

こんな方が売却先行を選んでいます。

  • 買い替え先の物件を購入後、自宅が売れなくて、ローンが2重になるのは支払いが苦しい。

  • 時間がかかっても、納得のいくできるだけ高い価格で自宅を売却したい。

購入先行の場合

買い替え先の物件を購入したのちに、現在住んでいる物件の売却を行う場合。

メリット ・条件にあう住み替え先をじっくり探すことができる。
・住み替え先が決まってからの売却のため、仮住まいなどの費用がかからない。
デメリット ・自宅の売却期間に限りがあるため、売り急ぐ必要がある。
・現在住んでいる物件の売却に時間がかかると、住み替え先と両方の2重ローンになる。

こんな方が購入先行を選んでいます。

  • 本当に気に入る物件がなければ、買い替えはしたくない。

  • 自宅のローンはすでに完売しておる。

ワンポイント知識 01

買い替え特約

買い替え特約とは、購入物件の契約に付帯できる特約で、「○月○日までに自宅を売却できなかった場合、契約を白紙解約できる」というものです。ただ、買主様にとっては安心材料となりますが、売主様には大きなリスクとなるため、売主様の同意を得られるケースは少なく、実際に買い替え特約付きの契約が行われることは稀です。

買い取り

買い取りとは、一般の方ではなく、不動産会社に自宅を買い取ってもらう売却方法です。メリットは、売却時期と手元に入る金額が早く確定することです。デメリットは、一般の方向けの売却に比べ、金額が下がる事です。買い替えで売却期限が決まっている場合、金額さえ折り合えば、オススメの方法です。また一定期間、一般の方に売却活動を行い、その期間内に、売却の契約が成立しなかった場合、買い取りを依頼することも可能です。

ポイント02.
「買い替え資金計画」を立てる!

「自宅の売却はできたけど、予算が足りず思ったような新居が買えない!」「高い物件を買ってしまったけど、自宅が希望の価格で売れない。」そんな事にならない為に、あらかじめ「資金計画」を立てましょう。

「買い替え資金計画例」

買い替え資金計画例

この「買い替え資金計画」を完成させ、購入(可能)金額が分かると、買い替え先の物件を具体的に探し始めたり、買い替え先にある程度のメドを付けて、売却活動を始めることが出来ます。まずはご自宅がいくらで売れるのかを知ることが重要です。

ワンポイント知識 02

売却金額がローンの残高を下回っても買い替えは可能ですか?

自宅の売却金額が、ローン残高を下回る場合、買い替えローン(住み替えローン)を利用することで、買い替えが可能になります。買い替えローン(住み替えローン)とは、「買い替え先の物件の購入資金」と、「売却する自宅のローンを返済するための資金」を合わせて借りられるローンです。売却金額がローン残高を下回る場合に、このローンを使えば、買い替えが可能になります。

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